Alquilar tu vivienda a turistas en España a través de plataformas como Airbnb, Booking.com, Vrbo u otras, puede ser una fuente interesante de ingresos. Sin embargo, esta actividad conlleva una serie de obligaciones fiscales en España que no puedes ignorar. Una correcta planificación y cumplimiento de la normativa fiscal para alquileres turísticos te evitará problemas con la Agencia Tributaria y te permitirá optimizar tu carga fiscal. Si buscas asesoría fiscal para alquileres vacacionales, es crucial entender estos puntos.
En este artículo, desde Lextax, tu asesoría fiscal experta en alquiler turístico, te explicamos en detalle cómo tributar correctamente por alquileres en Airbnb y Booking en España, qué impuestos por alquiler turístico debes pagar, qué modelos fiscales para alquiler vacacional hay que presentar y las particularidades para los no residentes fiscales en España que alquilan propiedades, todo para evitar sanciones de Hacienda.
¿Tengo que Declarar los Ingresos si Alquilo por Airbnb o Booking en España?
Sí, rotundamente. Todo ingreso derivado del alquiler turístico en España, ya sea a través de plataformas digitales o por otros medios, debe declararse a la Agencia Tributaria española. La omisión de estos ingresos puede acarrear consecuencias significativas. El control de Hacienda sobre Airbnb y otras plataformas es cada vez más estricto.
La Agencia Tributaria considera que esta actividad genera:
- Rendimientos del capital inmobiliario: Si te limitas a ceder el uso de la vivienda sin prestar servicios adicionales propios de la industria hotelera. Esta es la situación más común para la tributación de alquileres en Airbnb.
- Rendimientos de actividades económicas: Si, además del alquiler, ofreces servicios complementarios como recepción y atención permanente al cliente, limpieza periódica, cambio de ropa de cama y baño, desayuno, lavandería, u otros servicios de hostelería. En este caso, la fiscalidad del alquiler turístico como actividad económica es diferente.
Estos ingresos deben incluirse en tu declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si eres residente fiscal en España, o en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) a través del modelo 210 para alquiler turístico si no eres residente fiscal en España pero obtienes rentas en territorio español. Lextax puede ayudarte a determinar correctamente la naturaleza de tus rendimientos.
¿Qué Impuestos se Pagan al Alquilar una Vivienda a Turistas en España? Guía Fiscal 2025
Los principales impuestos sobre el alquiler vacacional en España que debes tener en cuenta son:
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – Para Residentes Fiscales en España
Si eres residente fiscal en España, los ingresos del alquiler turístico tributan en el IRPF. La forma de hacerlo dependerá de los servicios que prestes:
- Como Rendimiento del Capital Inmobiliario:
- Es el caso más común si solo alquilas la vivienda. Clave para la declaración de ingresos de Airbnb en la renta.
- El rendimiento neto se calcula restando a los ingresos íntegros los gastos deducibles del alquiler turístico.
- Este rendimiento se integra en la base imponible del ahorro o en la general, según corresponda, y tributa según los tipos progresivos del impuesto.
- Como Rendimiento de Actividades Económicas:
- Si ofreces servicios propios de la industria hotelera (limpieza diaria, recepción, etc.), la actividad se considera económica.
- Esto implica obligaciones contables y registrales más complejas. Es fundamental una buena gestión fiscal para actividades económicas de alquiler.
- Podrías tener que darte de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores (modelo 036 o 037).
- Los rendimientos se integran en la base imponible general del IRPF.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – Para No Residentes Fiscales con Propiedades en España
Si no eres residente fiscal en España pero posees una vivienda en el país que alquilas a turistas, estarás sujeto al IRNR por alquileres turísticos. Esta es una consulta frecuente en asesorías para no residentes en España.
- Tipo Impositivo General IRNR: El tipo general de gravamen es del 24% sobre los ingresos íntegros obtenidos.
- Tipo Impositivo IRNR para Residentes en la UE o EEE: Si eres residente en otro país de la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo (EEE) con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria, el tipo impositivo es del 19%. Además, estos contribuyentes pueden deducir los gastos del alquiler turístico para no residentes directamente relacionados con la actividad en España, en las mismas condiciones que los residentes (proporcionalmente al tiempo que la vivienda ha estado alquilada). Los no residentes fuera de la UE/EEE, por lo general, no pueden deducir gastos y tributan sobre el ingreso bruto.
- Declaración IRNR: Se realiza mediante el modelo 210. La presentación suele ser trimestral para los rendimientos devengados. Lextax te asiste en la preparación y presentación del modelo 210 para alquileres.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en Alquileres Turísticos
La aplicación del IVA en el alquiler turístico depende de si se prestan o no servicios propios de la industria hotelera:
- Alquiler sin servicios hoteleros (solo alojamiento): Está exento de IVA. No tendrás que repercutir IVA ni presentar declaraciones por este impuesto.
- Alquiler con servicios hoteleros: Está sujeto y no exento de IVA. Deberás repercutir el tipo de IVA correspondiente (generalmente el 10% para servicios de alojamiento) a los inquilinos, e ingresarlo trimestralmente a Hacienda mediante el modelo 303 de IVA, además de presentar el resumen anual (modelo 390). Esto también implica la obligación de emitir facturas. Es crucial para la fiscalidad del IVA en apartamentos turísticos.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y Tasas Locales
- IBI: Como propietario, seguirás siendo responsable del pago anual del IBI. Este es un gasto deducible del alquiler turístico.
- Tasas de Basuras y Otras Tasas Municipales: Deberás hacer frente a las tasas municipales correspondientes.
- Tasas Turísticas Específicas: Algunas comunidades autónomas o ayuntamientos han implementado o pueden implementar tasas turísticas en España (ej. Cataluña, Baleares). Es crucial informarse sobre la normativa local aplicable.
¿Qué Modelos Fiscales Debo Presentar por Alquiler Turístico en España?
La presentación de unos u otros modelos dependerá de tu situación (residente/no residente) y de la naturaleza de los servicios prestados. Los modelos de Hacienda para alquiler turístico más importantes son:
- Modelo 100: Declaración anual del IRPF. Obligatorio para residentes fiscales en España que obtengan estos ingresos.
- Modelo 210: Declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Para no residentes que alquilan propiedades en España. Se presenta por cada devengo de renta (generalmente trimestral si hay ingresos continuados).
- Modelo 036 / 037: Declaración censal de alta, modificación y baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores. Necesario si la actividad se considera económica o si debes repercutir IVA.
- Modelo 303: Autoliquidación trimestral del IVA. Si prestas servicios hoteleros sujetos a IVA.
- Modelo 390: Resumen anual del IVA. Complementario al modelo 303.
- Modelo 179: Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos. Esta obligación recae sobre las plataformas intermediarias (Airbnb, Booking, etc.), que deben informar a Hacienda sobre los titulares de las viviendas, los ingresos obtenidos y los días de alquiler. Hacienda utiliza esta información para cruzar datos con las declaraciones de los propietarios. Es una herramienta clave para el control fiscal de alquileres turísticos.
¿Qué Gastos Puedo Deducir del Alquiler Turístico en España? (IRPF y IRNR para UE/EEE)
Si tributas como rendimiento del capital inmobiliario (IRPF para residentes) o eres un no residente de la UE/EEE (IRNR), puedes deducir una serie de gastos del alquiler turístico, siempre que estén directamente relacionados con el alquiler y sean proporcionales al número de días que la vivienda ha estado efectivamente alquilada con fines turísticos:
- Intereses de la hipoteca y otros gastos de financiación del inmueble.
- Gastos de reparación y conservación (pintura, arreglos de fontanería, etc., pero no las mejoras que aumenten el valor o la vida útil del inmueble, que se amortizan).
- Impuestos y tasas que recaigan sobre la vivienda, como el IBI deducible, la tasa de basuras, o seguros de responsabilidad civil.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Suministros deducibles en alquiler turístico: Luz, agua, gas, internet, teléfono.
- Amortización del inmueble: Un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición satisfecho o valor catastral (excluido el valor del suelo). La amortización en alquileres turísticos es un gasto importante.
- Amortización de los bienes muebles cedidos con la vivienda (electrodomésticos, mobiliario), según tablas de amortización oficiales o un porcentaje anual sobre su coste.
- Primas de seguros (hogar, impago de alquileres).
- Comisiones de las plataformas intermediarias (comisión Airbnb, comisión Booking).
- Gastos de limpieza (si no se consideran servicio hotelero y los paga el propietario).
- Gastos de publicidad para promocionar el alquiler.
Importante para la proporcionalidad de gastos: Si la vivienda solo se alquila 90 días al año, solo podrás deducir la parte proporcional de los gastos anuales correspondiente a esos 90 días (90/365). Para gastos puntuales directamente ligados a un alquiler (ej. comisión de la plataforma), se deduce el 100%. Lextax te ayuda a calcular correctamente los gastos deducibles.
Obligaciones Específicas para No Residentes Fiscales en España con Alquileres Turísticos
Si no resides fiscalmente en España, pero obtienes rentas por el alquiler turístico de una propiedad aquí, debes prestar especial atención a estas obligaciones fiscales para no residentes:
- Impuesto Principal: IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
- Declaración (Modelo 210):
- Con resultado a ingresar: Se presenta trimestralmente, dentro de los primeros 20 días naturales de abril, julio, octubre y enero, por las rentas devengadas en el trimestre natural anterior.
- Agrupación de rentas: Es posible agrupar las rentas obtenidas en un trimestre natural en una única declaración, siempre que correspondan al mismo tipo de renta, provengan del mismo pagador, se les aplique el mismo tipo de gravamen y sean del mismo inmueble.
- Si la vivienda no está alquilada (renta imputada no residentes): Incluso si la vivienda está vacía y a tu disposición, como no residente debes tributar por una «renta imputada» (generalmente el 1,1% o 2% del valor catastral), que se declara anualmente (modelo 210) durante el año natural siguiente.
- Tipo Impositivo IRNR:
- General: 24% sobre los ingresos brutos.
- Residentes UE/EEE (con intercambio de información): 19% sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles IRNR). Esta es una ventaja significativa.
- Gastos Deducibles IRNR (Solo para residentes UE/EEE): Como se mencionó, los residentes en la UE o el EEE pueden deducir los gastos directamente relacionados y proporcionales, de forma similar a los residentes fiscales en España. Es fundamental conservar todas las facturas y justificantes.
- Representante Fiscal en España: Aunque no siempre es obligatorio, puede ser muy recomendable nombrar un representante fiscal para no residentes en España, especialmente si no se reside en la UE. Este representante puede encargarse de tus obligaciones fiscales. Es obligatorio si resides en un país o territorio sin efectivo intercambio de información tributaria. Lextax ofrece servicios de representación fiscal.
- Cuenta Bancaria en España: Aunque no es estrictamente obligatorio para el pago de impuestos, tener una cuenta bancaria en España puede facilitar enormemente la gestión de los pagos y cobros relacionados con el alquiler y los impuestos.
¿Qué Ocurre si No Declaro Mis Ingresos por Alquiler Turístico a Hacienda? Consecuencias y Sanciones
No declarar tus ingresos por alquiler turístico en España o hacerlo incorrectamente puede tener consecuencias serias por parte de la Agencia Tributaria (Hacienda):
- Sanciones económicas por no declarar alquiler turístico: Multas que pueden oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad dejada de ingresar.
- Intereses de demora: Se aplicarán intereses sobre las cantidades no pagadas en plazo.
- Pérdida de deducciones fiscales: Si Hacienda descubre la omisión, podrías perder el derecho a aplicar ciertas deducciones o reducciones.
- Inspecciones de Hacienda por alquileres turísticos: La Agencia Tributaria dispone de herramientas cada vez más sofisticadas para detectar ingresos no declarados. Cruza datos de múltiples fuentes, incluyendo:
- Modelo 179 (información de plataformas): Información proporcionada por Airbnb, Booking, etc.
- Consumos de suministros: Cambios significativos en los consumos de luz o agua pueden ser un indicio.
- Movimientos bancarios.
- Denuncias de terceros.
Otras Consideraciones Importantes para el Alquiler Vacacional en España
- Registro de Viviendas Turísticas y Licencia de Alquiler Vacacional: Muchas Comunidades Autónomas exigen inscribir la vivienda en un registro oficial de viviendas de uso turístico y obtener un número de licencia turística. El incumplimiento de esta normativa autonómica puede acarrear sanciones administrativas importantes, independientes de las fiscales. Es un requisito para la legalidad del alquiler turístico.
- Normativa Local y Comunitaria: Revisa las ordenanzas municipales y los estatutos de tu comunidad de propietarios, ya que pueden existir restricciones o requisitos específicos para el alquiler turístico.
Conclusión: Asesoramiento Fiscal Profesional para tu Alquiler Turístico con Lextax
Alquilar tu vivienda a turistas a través de Airbnb, Booking u otras plataformas implica responsabilidades fiscales en España que debes conocer y cumplir rigurosamente, tanto si eres residente fiscal en España como si no lo eres. Declarar correctamente tus ingresos, aplicar las deducciones pertinentes y presentar los modelos fiscales adecuados te evitará problemas con Hacienda y te permitirá gestionar tu actividad de forma segura y eficiente.
La normativa fiscal para alquileres turísticos puede ser compleja y está sujeta a cambios. En Lextax, somos tu asesoría fiscal especializada en alquileres turísticos y para no residentes. Te ayudamos a gestionar todos los trámites fiscales del alquiler turístico, asegurando el cumplimiento normativo y optimizando tu tributación. Contacta con Lextax para una consulta fiscal sobre tu alquiler vacacional y asegúrate de que solo te ocupas de disfrutar de tus ingresos.
Preguntas Frecuentes (FAQs) sobre Fiscalidad del Alquiler Turístico en España (Optimizadas SEO)
¿Tengo que declarar los ingresos si alquilo mi casa solo unas pocas semanas al año por Airbnb en España?
Sí, cualquier ingreso obtenido por alquiler turístico en España, por corto que sea el periodo, debe incluirse en tu declaración de la renta (IRPF si eres residente) o en el modelo 210 IRNR (si no eres residente). La frecuencia o duración no exime de la obligación de declarar.
¿Qué impuestos pago si alquilo mi vivienda a turistas y soy residente fiscal en España?
Principalmente el IRPF por alquiler turístico. Si solo cedes la vivienda, tributarás por rendimientos del capital inmobiliario. Si ofreces servicios hoteleros (limpieza frecuente, recepción, etc.), se considerará actividad económica y podrías tener que pagar IVA en alquiler turístico (generalmente 10%) y darte de alta en el censo de empresarios.
Soy no residente en España pero residente en otro país de la UE. ¿Qué impuestos pago por alquilar mi piso en España?
Pagarás el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El tipo es del 19% y, muy importante, puedes deducir los gastos proporcionales del alquiler para no residentes UE (IBI, comunidad, suministros, amortización, comisiones de la plataforma, etc.), de forma similar a un residente. Deberás presentar el modelo 210 trimestralmente por los ingresos obtenidos. Lextax es especialista en IRNR para alquileres.
Soy no residente en España y resido fuera de la UE/EEE. ¿Qué impuestos pago por mi alquiler turístico?
También pagarás el IRNR, pero el tipo general es del 24% sobre los ingresos brutos. En este caso, por lo general, no podrás deducir gastos, lo que significa que el impuesto se calcula sobre el total del ingreso percibido por el alquiler. Consulta con Lextax para optimizar tu situación como no residente extracomunitario.
¿Puedo deducir todos los gastos de la vivienda si la alquilo a turistas en España?
Puedes deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler turístico (intereses hipoteca, IBI, comunidad, suministros, reparaciones, amortización, comisiones de plataformas, etc.), pero solo en proporción al tiempo que la vivienda ha estado efectivamente alquilada. Si la usas para disfrute personal parte del año, esos gastos no son deducibles para ese periodo. Los residentes en la UE/EEE pueden aplicar estas deducciones en el IRNR; otros no residentes generalmente no. Una asesoría fiscal como Lextax te ayudará con el cálculo.
¿Hacienda controla los ingresos en Airbnb o Booking en España? ¿Cómo lo hace?
Sí, de forma muy activa. Las plataformas intermediarias (Airbnb, Booking, etc.) están obligadas a presentar trimestralmente el modelo 179, donde informan a la Agencia Tributaria sobre los propietarios de las viviendas, los importes percibidos por los alquileres y los periodos de ocupación. Hacienda cruza estos datos con las declaraciones de los contribuyentes. Es vital la declaración correcta de ingresos de plataformas de alquiler.
¿Qué pasa si ofrezco desayuno o limpieza diaria a mis inquilinos en mi alquiler turístico?
Si ofreces servicios complementarios propios de la industria hotelera (como desayuno, limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama/baño frecuente, recepción), la actividad se considera económica. Esto implica que, seas residente o no:
- Deberás darte de alta en el Censo de Empresarios (modelo 036/037).
- Deberás repercutir IVA en servicios de alquiler turístico (generalmente al 10%) en tus facturas y presentar las declaraciones trimestrales (modelo 303) y anual (modelo 390) de IVA.
- En el IRPF (residentes), los ingresos tributarán como rendimientos de actividades económicas.
- En el IRNR (no residentes), también se considera actividad económica, y las implicaciones sobre deducción de gastos y tipo pueden variar.
¿Necesito un número de licencia turística para alquilar en España y cómo afecta a mis impuestos?
Sí, en la mayoría de las Comunidades Autónomas es obligatorio registrar la vivienda como de uso turístico y obtener un número de licencia turística o de alquiler vacacional. Aunque es una obligación administrativa regional, no fiscal, el incumplimiento puede llevar a sanciones. Además, algunas plataformas pueden exigirte este número para anunciar tu propiedad. Fiscalmente, el no tener licencia no te exime de declarar los ingresos, pero operar sin ella te expone a multas autonómicas.
¿Qué es la «renta imputada» para no residentes si no alquilo mi vivienda en España?
Si eres no residente y tienes una vivienda en España que no es tu residencia habitual y no está alquilada (está vacía o para tu uso personal), Hacienda considera que genera una «renta imputada de inmuebles para no residentes». Debes declarar y pagar IRNR por esta renta ficticia anualmente a través del modelo 210. Generalmente, se calcula como el 1,1% o el 2% del valor catastral del inmueble, y se aplica el tipo de gravamen correspondiente (19% para UE/EEE, 24% para otros). Lextax puede gestionar tu declaración de renta imputada.