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Todo lo que tienes saber para reclamar con éxito el impago de las cuotas de las Comunidades de Propietarios.

Esta entrada está escrita por María Dolores Martínez Pérez, abogada en Sinderiza.

El impago de cuotas de las comunidades de propietarios por parte de los dueños de viviendas y locales es un grave problema que, según el último Estudio Global sobre morosidad en Comunidades de Propietarios, en el año 2014 alcanzó la nada despreciable cifra de 1.854,71 millones de euros.

Todo lo que tienes saber para reclamar con éxito el impago de las cuotas de las Comunidades de Propietarios.

¿Qué hay que hacer para reclamarlas con éxito en un procedimiento judicial? Lo primero es convocar una Junta en la que se incluya en el orden del día una liquidación de las deudas de cada propietario, con su importe y, la aprobación, por parte de los integrantes de la comunidad con derecho a voto, de su reclamación ante el Juzgado.
Celebrada la Junta y debidamente aprobada la deuda y su reclamación, hay que notificar el acuerdo al deudor. Este paso es fundamental. Saltárselo o realizarlo incorrectamente puede suponer que el proceso prospere o no.
La notificación debe enviarse al domicilio del deudor. Todos los propietarios tienen la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad cual es la dirección en España para citaciones y notificaciones. Si no se han facilitado estos datos o no se consigue realizar correctamente la comunicación en estas señas, ha de enviarse a la dirección del piso o local que forma parte de la comunidad.
Y sólo para el supuesto que estos intentos hayan fracasado, puede colgarse en el tablón de anuncios de la comunidad. Tablón que debe estar situado en un lugar visible y debidamente habilitado. En este caso, deben incluirse la fecha y los motivos por los que la notificación se realiza de este modo, sin olvidarnos de la firma del Secretario y del visto bueno del Presidente.
Lo que es imprescindible para que esta notificación sea válida y despliegue los efectos legales deseados es que la persona que la recibe, en este caso, el deudor, conozca o pueda conocer, cuál es su contenido. Por eso debemos elegir un medio que acredite que se ha efectuado. Podemos emplear cartas con acuse de recibo, correo certificado, servicios de mensajería, testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo postal… A mí me gusta el burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Es cierto que es un servicio más caro que los anteriores, pero no deja lugar a dudas de que se ha enviado y cómo y cuándo se ha entregado.
Ahora ya si lo tenemos todo listo para interponer el procedimiento monitorio con los requisitos establecidos en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. El monitorio es un procedimiento previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil destinado a que los acreedores puedan cobrar de una forma ágil sus deudas. La Ley de Propiedad Horizontal lo que hace es fijar una serie de especialidades que moldean este proceso y permiten su aplicación a la reclamación de cuotas impagadas de las comunidades de vecinos.

¿Cómo se desarrolla el procedimiento monitorio según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal?

Interponemos la solicitud de procedimiento monitorio ante el Juzgado de Primera Instancia de la localidad en la que se encuentre situada la vivienda o local del deudor, acompañada de los siguientes documentos:
– Certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de deuda.
– La notificación de ese acuerdo al propietario afectado, realizada cómo hemos descrito anteriormente.
– Justificante de los gastos que el requerimiento previo de pago haya generado.

Admitida a trámite por el Juzgado competente, se le concede al deudor un plazo de veinte días hábiles para que pague o se oponga según lo establecido en el artículo 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En esta situación pueden pasar tres cosas.
– El deudor paga. En ocasiones, pocas según mi experiencia, el deudor abona lo que se le está reclamando poniéndolo a disposición de la Comunidad o ingresándolo en la cuenta de consignaciones y depósitos del Juzgado.
– El deudor se opone. El comunero puede alegar razones de fondo, como no deber lo que se le está reclamando o adeudar tan sólo una parte; o defenderse acudiendo a cuestiones formales, como que no se le ha notificado con las condiciones fijadas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, o que la solicitud de procedimiento monitorio no reúne las características exigidas por el artículo 21. Con independencia de cuál sea el motivo de la oposición, se pasa al juicio correspondiente en función de cuál sea la cuantía objeto del procedimiento. Mientras tanto podremos solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor.
– El deudor no hace nada. Y se dicta un decreto con el que podemos ejecutar la deuda y embargar los bienes del deudor hasta que cobremos la totalidad de su importe.

¿Necesito contratar a un abogado y un procurador para interponer este procedimiento?

No, no lo necesitas. No es obligatoria su intervención para la solicitud del procedimiento monitorio y sólo si el vecino moroso se opone y se le están reclamando más de dos mil euros es preceptiva su participación.
Ahora bien, la Ley de Propiedad Horizontal establece expresamente que, aunque no sea imprescindible que tomen parte en el procedimiento, sus honorarios no tiene que afrontarlos la comunidad de propietarios sino el deudor, con independencia que atienda o no al pago. Entonces, ¿por qué no contar con profesionales especializados en lugar de dejarlo en manos de legos en la materia?

Cuidado con no respetar la privacidad de los vecinos morosos.

Las comunidades de propietarios, al gestionar datos de carácter personal, se encuentran sometidas a la Ley Orgánica de Protección de Datos. Este factor puede generar una colisión entre la privacidad de los comuneros que no están al tanto del pago de sus cuotas y su reclamación judicial. Si ambos elementos no se tratan adecuadamente, la Agencia Española de Protección de Datos puede sancionar a la Comunidad. Esta entidad ha manifestado que, ni la convocatoria de la Junta que incluya el listado de deudores, ni el acta de la misma, son contrarias a la Ley Orgánica de Protección de Datos.
El problema surge cuando esos datos se publican en el tablón de anuncios de la Comunidad, a la vista, no sólo de los vecinos, sino de cualquier persona que transite por allí. Cómo he comentado más arriba, al tablón de anuncios hay que recurrir sólo cuando los otros medios de notificar a los deudores han fracasado. De este modo se está dando correcto cumplimiento, no sólo a lo establecido en el artículo 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también a la cesión inconsentida de datos para dar cumplimiento a una ley, permitida por el artículo 11.2 a) de la Ley Orgánica de Protección de Datos.

Aquí acaba mi entrada, ojalá os haya gustado y pueda resultaros de utilidad. Y muchísimas gracias a todo el equipo de Lextax por la invitación a participar en su blog.


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